Stanogradnja u Bosni i Hercegovini, naročito u Federaciji BiH, bilježi značajan rast u posljednjim godinama. Taj rast prati i kontinuirano povećanje cijena stanova, koje postaje sve izraženije u urbanim centrima kao što su Sarajevo, Mostar i Tuzla. Analiza cijena stanova u novogradnji za 2024. godinu pruža uvid u trenutne tržišne trendove i predviđa moguće promjene u budućnosti. Ekonomski analitičar Edin Glogić za ntv.ba izdvojio je faktore koji utiču na rast cijena.

Glavni faktori koji doprinose ovom rastu su povećana potražnja, efekti inflacije iz prošlosti, rast cijena građevinskog materijala i radne snage, te ograničena ponuda novih stanova.

Faktori koji utiču na rast cijena

1. Povećana potražnja: Posljednjih godina, povećana potražnja za stanovima dolazi od strane lokalnog stanovništva, dijaspore i stranih investitora. Stabilizacija ekonomskih prilika i povoljniji krediti za stanogradnju dodatno potiču ovu potražnju.
2. Inflacija: Inflacija iz prethodnog perioda u BiH, kao i globalno, doprinosi rastu cijena. Povećanje cijena osnovnih proizvoda i usluga reflektuje se i na tržište nekretnina.
3. Rast cijena građevinskog materijala: Cijene građevinskog materijala, poput čelika, betona, stakla i drveta, značajno su porasle u posljednje dvije godine. Ovaj trend je rezultat poremećaja u lancima snabdijevanja, povećanih troškova transporta i oporavka globalne ekonomije.
4. Nedostatak radne snage: Nedostatak kvalifikovane radne snage u građevinskom sektoru dovodi do povećanja plata radnicima, što se na kraju reflektira na ukupne troškove izgradnje i konačne cijene stanova.

U prvoj polovini 2024. godine, cijene stanova u novogradnji nastavile su trend rasta. Prosječna cijena po kvadratnom metru (m²) u Sarajevu iznosi oko 4.500 KM, što predstavlja povećanje od oko 10% u odnosu na prethodnu godinu. U Mostaru i Tuzli, cijene su također porasle, ali nešto umjerenijim tempom, te sada iznose oko 3.400 KM/m² i 3.200 KM/m², respektivno. Što se tiče cijena stanova u Kalesiji prema podacima koje smo dobili iz građevinske firme Kahrimanović na etažama Prizemlje do 5. sprata cijena po kvadratu iznosi 2.700,00 KM, dok je na 6. spratu cijena 2.800,00 KM.

“Prosječna mjesečna neto plata u Federaciji BiH u junu 2024. godine iznosi 1.364 KM​​. Ova plata je relativno niska u odnosu na cijene nekretnina, što čini kupovinu stana izazovnom za mnoge građane. Na primjer, mladi bračni par sa prosječnim primanjima bi imao zajednički prihod od 2.728 KM mjesečno.

Razmotrimo scenarij kupovine stana od 60 m² u Sarajevu, gdje je cijena po kvadratu 4.500 KM. Ukupna cijena stana bi iznosila 270.000 KM. Uobičajeni uslovi za stambene kredite uključuju učešće od 20%, što znači da bi par trebao imati 54.000 KM ušteđevine za učešće. Ostatak iznosa, tj. 216.000 KM, bio bi finansiran kreditom.

Sa prosječnom kamatnom stopom od oko 3,5% na 20 godina, mjesečna rata za ovaj iznos iznosila bi približno 1.250 KM. Ovo je gotovo polovica njihovih ukupnih mjesečnih primanja, što ukazuje na visok finansijski teret.

Mogućnosti za olakšanje pristupa kupovini stana

1. Dugoročni krediti sa niskim kamatama: Uvođenje dugoročnih kredita sa nižim kamatnim stopama i fleksibilnijim uslovima moglo bi pomoći mladim parovima da lakše priušte kupovinu stana.
2. Subvencije i državne pomoći: Vlada bi mogla uvesti subvencije za učešće ili smanjiti poreze za mlade parove i prve kupce nekretnina, čime bi se olakšao pristup stambenom zbrinjavanju.
3. Razvoj pristupačnijih stambenih projekata: Podsticanje izgradnje stanova sa nižim cijenama po kvadratnom metru kroz javno-privatna partnerstva može omogućiti širem sloju građana da postanu vlasnici nekretnina.

Mogućnosti za mlade bračne parove

Za mlade bračne parove s prosječnim primanjima, kupovina novog stana može biti veoma težak zadatak bez dodatne finansijske podrške. Međutim, postoje neki načini kako mogu ostvariti ovaj cilj:

1. Stambeni krediti: Uzimanjem stambenog kredita, parovi mogu raširiti trošak kupovine stana na duži vremenski period. Trenutne kamatne stope na stambene kredite variraju, ali su često povoljnije za mlade i prve kupce nekretnina.
2. Subvencije i poticaji: Državne subvencije i poticaji za kupovinu prve nekretnine mogu značajno olakšati finansijski teret. Neki programi nude subvencije na kamate ili direktne finansijske potpore.
3. Zajednički prihod: Kombinacija prihoda oba partnera može olakšati priuštivost stana. Uz prosječnu mjesečnu platu od 1.364 KM po osobi, dvostruki prihod bi omogućio lakše servisiranje kredita i pokrivanje ostalih životnih troškova.
4. Finansijska pomoć porodice: Pomoć roditelja ili rodbine, bilo u obliku direktne finansijske pomoći ili posudbe, može biti ključna za početno učešće ili smanjenje ukupnog iznosa kredita.
5. Kupovina manjih ili manje atraktivnih nekretnina: Parovi mogu razmotriti kupovinu manjih stanova ili nekretnina izvan centra grada, gdje su cijene povoljnije. Također, opcija kupovine starijih stanova koji zahtijevaju renoviranje može biti finansijski pristupačnija” pojašnjava  doc. dr. sc.  Edin Glogić.

Prognozirati kretanje cijena stanova u novogradnji uvijek je izazovno, ali na osnovu trenutnih trendova i ekonomskih pokazatelja, moguće je izvući nekoliko ključnih zaključaka:

1. Dalji rast cijena: Ukoliko se trenutni trendovi nastave, cijene stanova će vjerovatno nastaviti rasti. Povećana inflacija, rast cijena građevinskog materijala i radne snage, kao i kontinuirana potražnja, podržavaju ovaj scenario.
2. Mogući faktori stabilizacije:
   • Povećanje ponude: Ukoliko se poveća broj novih projekata stanogradnje, to bi moglo stabilizovati ili čak smanjiti cijene. Veći broj stanova na tržištu mogao bi zadovoljiti potražnju i smanjiti pritisak na cijene.
   • Makroekonomske mjere: Vladine mjere za podršku građevinskom sektoru, poput subvencija, mogle bi pomoći u stabilizaciji cijena.
   • Globalni ekonomski trendovi: Globalni ekonomski uslovi, uključujući cijene nafte, transporta i građevinskog materijala, imaju značajan uticaj na lokalno tržište nekretnina. Stabilizacija ili pad globalnih cijena materijala može pozitivno uticati na cijene stanova u BiH.
3. Scenariji opadanja cijena: Postoji nekoliko scenarija koji bi mogli dovesti do pada cijena:
   • Ekonomska kriza: Nova ekonomska kriza, bilo globalna ili lokalna, mogla bi smanjiti potražnju za nekretninama i dovesti do pada cijena.
   • Demografski faktori: Ukoliko bi došlo do značajnog smanjenja populacije ili migracije stanovništva iz urbanih centara, potražnja za stanovima bi opala, što bi smanjilo cijene.
   • Povećanje kamata: Povećanje kamata na stambene kredite moglo bi smanjiti dostupnost finansiranja za kupce, što bi rezultiralo manjom potražnjom i padom cijena.

Tržište stanova u novogradnji u Federaciji BiH pokazuje trend rasta cijena u 2024. godini, potaknut povećanom potražnjom, inflacijom i rastom cijena građevinskog materijala i radne snage. Iako postoje faktori koji bi mogli stabilizirati ili čak smanjiti cijene, trenutni trendovi ukazuju na dalji rast u bliskoj budućnosti. Ključni faktori koji će uticati na tržište u narednim godinama uključuju ekonomske uslove, vladine mjere i globalne trendove u građevinskom sektoru.